Das Mietrecht unterteilt sich im Wesentlichen in die beiden Hauptgruppen Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht.

Diesbezüglich gilt es hinsichtlich der gesetzlichen Regelungen deutlich zu unterscheiden.

 

Während das Wohnraummietrecht in deutlicher Weise normiert und die Verträge von Seiten des Vermieters vorgegeben wedern, so stehen sich dagegen im Gewerbemietrecht die Parteien auf Augenhöhe gegenüber. Die Verträge können hier verstärkt im Einzelnen ausgehandelt werden. Das Gewerbemietrecht ist stark dispositiv, so daß es vor Abschluß eines entsprechenden Vertrages gilt, diesen in verstärktem Maße zu überprüfen. In gleicher Weise sind solche Verträge auch zu erstellen, wobei wir gerne behilflich sind, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

 

Ebenfalls beraten und vertreten wir sie gerne im Rahmen von bestehenden Verträgen, deren Durchführung und Beendigung.

 

Ein kleiner Überblick über die größten Streitthemen im Mietrecht:

 

Instandhaltung / Instandsetzung

Unter Instandhaltung versteht man im Allgemeinen die Erhaltung eines funktionsfähigen Zustands, während die Instandsetzung die Zurückversetzung einer Sache in ihren ursprünglichen, funktionstüchtigen Zustand (Reparatur) darstellt.

 

Beide Leistungen zählen zu den gesetzlichen Grundpflichten des Vermieters, der die Mietsache während der Laufziet des Vertrages in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu erhalten hat.

 

Diese Pflicht wird im Bereich des Gewerbemietrechts gerne auf den Mieter übertragen.

 

Sinnvoll sind vertragliche Regelungen, die sich auf den konkreten Einzelfall beziehen und die Verantwortungsbereiche der Vertragsparteien genau abgrenzen.

 

Hierher gehören auch Bestimmungen zu baulichen Veränderungen der Mietsache, die Übernahme deren Kosten und – insbesondere – etwaige Rückbauverpflichtungen des Mieters. Der Mieter ist ohne gegenteilige Regelung nämlich selbst dann zum Rückbau seiner selbst finanzierten Maßnahmen verpflichtet, wenn sich der Vermieter diesen nicht widersetzt bzw. der Durchführung der Arbeiten ausdrücklich zugestimmt hatte.

 

Um in solchen Fällen Rechtssicherheit zu erreichen, sind die Parteien gut beraten, nicht nur Art und Umfang der Baumaßnahme, sondern auch etwaige Rückbaupflichten ausdrücklich zu vereinbaren. Besteht erst im Laufe des Mietverhältnisses das Bedürfnis zur Vornahme solcher baulichen Veränderungen, sollten die Vermieter und Mieter den Umfang der Maßnahme, die Kostenlast und etwaige Rückbaupflichten im Wege eines Nachtrags zum Mietvertrag vereinbaren.

 

Schönheitsreparaturen

Vermieter haben üblicherweise ein Interesse daran, Renovierungen der Wohnung in regelmäßigen Abständen und zum Ende des Mietverhältnisses vornehmen zu lassen, indes hat der BGH hierzu ausgeführt, daß derartige Formularklauseln in der Regel unwirksam sind.

 

Klauseln  in  Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, die

den Mieter im Rahmen sog. starrer Fristen zur Renovierung verpflichten oder dem Mieter eine Endrenovierungspflicht auferlegen, unabhängig von der Frage, wann dieser die letzten Schönheitsreparaturen durchgeführt hat.

 

Die Unwirksamkeit solcher Klauseln führt dazu, daß eine wirksame Übertragung auf den Mieter fehlt und der Vermietr selbst für die Schönheitsreparatur / Renovierung zuständig ist.

 

 

Betriebs- und Nebenkosten

Die Betriebskosten stellen vertragliche Mietnebenkosten dar.

Deren Höhe ist in den letzten Jahren steig gestiegen.

Entscheidend für die Verpflichtung des Mieters, Betriebskosten oder sonstige Mietnebenkosten zu tragen ist zunächst der wirksame Einbezug in den Mietvertrag.

Da die Umlage von Betriebskosten in aller Regel im Wege formularvertraglicher Vereinbarungen erfolgt, unterliegen diese Regelungen einer strengen AGB-Kontrolle.

Bei der Berechnung von Betriebskosten sehen sich Vermieter immer häufiger dem Einwand ausgesetzt, gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen zu haben. Um nicht in Begründungsnot zu geraten, sind die Parteien daher gut beraten, die Betriebskosten bereits bei Vertragsschluss im Einzelnen zu thematisieren.

 

Kündigung des Mietverhältnisses

Mieter können das Mietverhältnis grds. ordentlich mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende aufkündigen.

 

Aber auch Vermieter haben in einem durchaus beschränkten Masse, die Möglichkeit, Mietverhältnisses zu Mietern ordentlich zu beenden. In der Regel brauchen Sie hierfür aber einen wichtigen Grunde.

 

Stichworte hierzu sind die Eigenbedarfskündigung oder fortlaufende Vertragsverletzungen durch den Mieter, wie zB unregelmäßige Meitzahlungen oder auch eine unerlaubte Untervermietung.

 

Hierneben besteht die Möglichkeit einer außerordentlich fristlosen Kündigung. Auch hier bedarf es eines wichtigen Grundes und es darf der Partei nicht zuzumuten sein, die Kündigungsfrist noch einzuhalten.

 

In der Regel werden derartige Problemstellungen gerichtlich zu klären sein, in Form von Räumungsklagen.

 

Auch hier können Sie sich zur Wehr setzen, ua. auch durch Räumungsschutzanträge, aber auch teilweise zB durch die rechtzeitige Nachzahlung von Zahlungsrückständen.

 

Wir beraten Sie hier gerne und stehen Ihnen gerichtlich und außergerichtlich zur Seite.

 

Natürlich auch im Falle von anschließend zu klärenden Fragestellungen, wie zB der abschließenden Kautionsabrechnung.

 

Mieterhöhungen

 

Das bürgerliche Gesetzbuch gewährt dem Vermieter vorbehaltlich anderer vertraglicher Vereinbarungen, die es zu prüfen gilt, die Möglichkeit der Durchführung von Mieterhöhungen.

 

Hier sind allerdings entsprechende Höchstgrenzen und Frist zu beachten.

 

Gleiches gilt für die Frage der Anmeldung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.

 

Auch diesbezüglich ist der Vermieter regelmäßig zu Mieterhöhungen berechtigt. Zu beachten ist hierbei indes, daß auch tatsächlich eine Modernisierung eingetreten sein muß, mithin ein Mehrwert für den Mieter.

 

Gleichfalls ist ein etwaiger zuvor vorhandener Reperatur und Sanierungszustand zu berücksichtigen und in Abzug zu bringen, was Vermieter gerne „vergessen“.

 

Wir stehen Ihnen hier zur Seite und helfen Ihnen Ihre Rechte wahrzunehmen.

 

 

Auch in allen weiteren mietrechtlichen Fragen sind wir für Sie da. Sprechen Sie uns an.

 

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